Share |
اغسطس 2008
11
الســــــــجل العيني.. في النور
المصدر: الأهرام الإقتصادى
بقلم:   تيسير متولى


أطلق مشروع الخدمات المالية مؤخرا مكتب تسجيل نموذجيا بمنطقة المقطم بهدف تفعيل نظام السجل العيني.
والمكتب الذي يعتمد علي نظام الشباك الواحد يهدف لتسجيل 850الف وحدة قيمتها 71مليونا و600 الف جنيه بمناطق مصر الجديدة والنزهة ومدينة نصر والمعادي والدقي والقاهرة الجديدة وبدر والشروق.
هنا التفاصيل التي كشفتها ورشة عمل نظمها المشروع مؤخرا حول احدث تطورات نظام السجل العيني.
السلع والخدمات المقترح إعفاؤها في القانون الجديد
ـ منتجات الارض بحالتها الطبيعية "رمل ـ زلط ـ احجار ـ اتربة"
ـ خردة وفضلات من حديد صب او حديد او صلب وبلوم بليت
ـ الاسمنت المكتب غير المطحون "كلينكر"
ـ المنتجات الزراعية من خضر وفواكه وحبوب وبقول التي تباع بحالتها الطبيعية طازجة او مجمدة او معبأة.
ـ جذوع وسيقان الاشجار.
ـ الحيوانات الحية والدواجن والبيض.
ـ اللحوم من جميع الانواع طازجة او مجمدة او معبأة .
ـ الاسماك المدخنة او الطازجة او المجمدة او المملحة أو المدخنة.
ـ لبن جبن فيما عدا الجبن المطبوخ والزبادي والقشدة ومسلي طبيعي سواء كانت طازجة او معبأة.
ـ دقيق، جريش، سميد فيما عدا الدقيق الفاخر او المخمر.
ـ الخبز بجميع انواعه.
ـ العسل الاسود وعسل النحل .
ـ الحلاوة الطحينية والطحينة .
ـ المكرونة المصنعة من الدقيق العادي .
ـ البوتجاز وان كان معبأ في عبوات مهيأة للبيع بالتجزئة.
ـ الادوية والامصال واللقاحات البشرية والبيطرية والمواد الفعالة الداخلة في صناعتها .
بداية يوضح نول تيلور رئيس فريق التسجيل العقاري بمشروع الخدمات المالية بمصر: ان المشروع يهدف الي بناء البنية التحتية للسوق المطلوبة لتمويل العقارات والصور الاخري من الاقراض المضمون وذلك من خلال تأسيس اطار عمل دائم لصناعة التمويل العقاري متمثلا في هيئة التمويل العقاري وشركات التمويل العقاري والبنوك، وتبسيط التسجيل العقاري بالمناطق الحضرية بجانب تطوير اجراءات الاقراض واستحداث ادوات مالية جديدة وتأسيس شركة الاستعلام الائتماني بالتنسيق مع البنك المركزي مؤكدا اهمية تبسيط اجراءات التسجيل العقاري.
واضاف ان هناك تحديات تواجه التسجيل العقاري تتمثل في انعدام الثقة والمعرفة المحدودة من الجمهور عن التسجيل، كما ان اكثر من90% من العقارات غير مسجلة حيث يتم الاعتماد علي تصديق العقود اكثر من التسجيل الرسمي نظرا لطول اجراءات التسجيل وتعقيدها وكثرة الزيارات التي يقوم بها صاحب الطلب لمكاتب عديدة والعمل بقوانين وانظمة وتعليمات تشغيل قديمة وارتفاع رسوم التسجيل بنسبة 3% من قيمة العقار بجانب رسوم اضافية لهيئة المساحة.
وعن المجالات الرئيسية للتعاون والمساعدة الفنية اشار علي عبدالسلام كبير اخصائي التسجيل الي اعادة هندسة اجراءات الاعمال ومراجعة التعليمات الفنية لمصلحة الشهر العقاري والتوثيق والتدريب وبناء القدرات وتطبيق بيئة نموذجية للتسجيل، مضيفا انه تم ادخال التعديلات الاساسية علي اعادة هندسة اجراءات الاعمال مثل وجود الموثق في مكتب الشهر العقاري وإلغاء الازدواجية في المراجعات القانونية والغاء الحاجة للرفع المساحي في حال وجود البيانات الكادسترالية وادخال نماذج طلبات موحدة بسيطة ووجود موظف الهيئة المصرية العامة للمساحة في مكتب الشهر العقاري ونظام الشباك الواحد.
وأوضح علي عبدالسلام ان لجنة العمل المتعددة الاطراف المنسقة بواسطة مشروع الخدمات المالية بمصر ـ وزارة العدل ، مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ، هيئة التمويل العقاري، الهيئة المصرية العامة للمساحة ، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ـ قدمت 35توصية للتعديلات مرتبطة بالتوصيات الخاصة باعادة هيكلة اجراءات الاعمال والغاء الحاجة لرفع مساحي جديد اذا وجد كشف التحديد وتبسيط تسجيل اتفاقيات التمويل العقاري والاسراع في التسجيل في المجتمعات العمرانية الجديدة وتبسيط اجراءات اسناد الملكية لوضع اليد كما يقوم موظفو مصلحة الشهر العقاري بتقديم مساعدة اكبر لاصحاب الطلبات فيما يتعلق بتقديم المعلومات.
وفيما يتعلق بالتدريب فقد تم التدريب في مركز التدريب والتطوير التابع لمصلحة الشهر العقاري والتوثيق علي قواعد العمل ومفاهيم التسجيل وخدمة العملاء وتكنولوجيا المعلومات وذلك للعمل في مكتب التسجيل النموذجي بالمقطم .وفيما يتعلق بالاساليب الواقعية للمساحة وعمل الخرائط اكدت المهندسة فاطمة عبدالقادر ـ نائب مدير مهمة التسجيل وكبير اخصائيي النظم الكادسترية ـ اهمية التركيز علي الخرائط الفهرسية لقطع الاراضي مقارنة بالمساحة الكادسترالية التي تشمل الموقع والحقوق المترتبة علي قطعة الارض ومالكها وتكامل البيانات الجديدة مع المعلومات الموجودة مثل مخططات التقسيم وتطوير وتخصيص رقم عقاري مميز لقطعة الارض واعادة توجيه مسار الاعمال واعادة هندسة اجراءات الاعمال لافتة الي عدم الحاجة لعمل قياسات للشقق اذا وجدت البيانات بالفعل واعادة توجيه وظائف الاعمال علي مستوي المكتب الهندسي يقوم بتوجيه الخدمة وطرح مناقصة لاشراك القطاع الخاص في المقطم حيث يتزايد دوره في الخدمات الكادسترالية الي يتم تنفيذها فقط بواسطة الهيئة المصرية العامة للمساحة.واضافت المهندسة فاطمة عبدالقادر ان مشروع الخدمات المالية مع استراتيجية الهيئة المصرية للمساحة يساعد القطاع الخاص علي تقديم الخدمات الكادسترالية بما يتوافق مع استراتيجية الحكومة المصرية لزيادة دور القطاع الخاص من خلال الدورات التدريبية الرئيسية بواسطة مشروع الخدمات المالية وطرح مناقصات لعمل خرائط فهرسية بالمقطم وتطوير مواصفات ومقاييس فنية.
وعن نظام مكتب التسجيل النموذجي بالمقطم اوضحت المهندسة خلود سعد مدير تطبيقات نظم المعلومات الجغرافية بمصر ان النظام المركب في هذا المكتب يستند علي نظام EPBDS وهو السجل الشخصي المحسن الذي يقوم بتسهيل ودعم اجراءات السجل الشخصي المحسن، ونظام CDMS الذي يقوم بتسهيل ودعم الاعمال الكادسترالية واعمال المسح لاجراءات نظام التسجيل الشخصي المحسن مضيفة ان النظام يقم بميكنة عمليات التسجيل في مكتب جنوب القاهرة لحي المقطم وفي المكتب الهندسي للمساحة يقوم النظام بتوفير مجموعة من العمليات الفنية والاجراءات لكل العمليات الكادسترالية المطلوبة للتسجيل في مكتب مديرية المساحة.
ونبهت المهندسة خلود سعد الي ان هيئة المساحة والشهر العقاري كيانان منفصلان متكاملان مؤكدة ان التكامل سوف يسهل الاجراءات للتعاملات الخاصة للاراضي والعقارات لكل الاطراف المعنية المشتركة حيث يتعامل صاحب الطلب مع مكتب واحد لانهاء عملية التسجيل وتقليل عدد الزيادات وتقليل تعقيدات عملية التسجيل وتحسين الامن بالنسبة للسجلات.
وأوضح ان الوظائف الرئيسية للنظام تتضمن : ادارة التعامل وتعقب التعامل وميكنة وظائف الافراد بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق ودعم الجمهور في كل من المصلحة وهيئة المساحة مضيفة انه تم استخدام قواعد تكنولوجيا رائدة موجودة حاليا حيث يعتمد النظام علي تقنية ILS وتقنية ESRI وذلك من اجل امن وسلامة البيانات والانتاجية وتحسين الاداء وتنسيق افضل بين الجهات وسرعة ودقة اكبر مع اخطاء اقل.وعن دور هيئة المساحة في اعمال التسجيل العقاري اشار د. علاء صالح مدير عام الخرائط التفصيلية الي انشاء شبكات الثوابت الارضية والاساسية في الدولة وانشاء الروبيرات لتحديد الارتفاعات والانخفاضات وقياس الجاذبية المحلية وحسابها وعمل خرائط لها وربطها بالقياسات في الدول المجاوة بهدف استخدامها في مشروعات التنقيب عن البترول والمعادن وفي الدراسات والبحوث المرتبطة بتحديد شكل الارض وانشاء الخرائط الطبوغرافية الاساسية للدولة وانشاء الخرائط التفصيلية ذات المقاييس الكبيرة للاراضي الزراعية والمدن، وطباعة الخرائط الاساسية وتجميعها بهدف تغطية احتياجات مختلف قطاعات الدولة والمواطنين.
واضاف د. صلاح صالح: ان الهيئة تؤدي العديد من الخدمات للغير نظير تحصيل تكاليف تأديتها، ومنها تنفيذ المراحل المساحية وبحث الملكيات التي يستلزمها قانون السجل العيني وقوانين الاصلاح الزراعي واعمال الشهر العقاري وفصل ملكية الاراضي والعقارات اللازمة للمنفعة العامة وتقدير قيمتها وكافة التعويضات المتعلقة بها والاعمال اللازمة لتحديد التقسيمات المالية والادارية والصحية والاشتراك في اللجان الخاصة بها وانشاء الخرائط الكنتورية والتفصيلية ذات المقاييس المختلفة لاجهزة الدولة لتنفيذ مشروعاتها.
نظام متكامل
ونبه الي ان انشاء هيئة المساحة المصرية عام 1989تحت اسم "مصلحة المساحة" ادي الي التعرف بدقة علي مساحة الاراضي الزراعية واستقرار الملكية مشيرا الي ان الهيئة اخذت علي عاتقها انشاء اول نظام عيني متكامل لملكية الاراضي والعقارات وهو نظام الكادستر بشقيه الرئيسيين: الخرائط التفصيلية للملكيات وسجلات الملكية والتكليف والضريبة المقترنة بها في وجود منظومة تقسيم اداري لزمامات محافظات ومراكز وقري ومدن مصر سميت بعملية فك الزمام.واوضح ان النظام العيني او الكادستر نظام متكامل يقوم علي انشاء خرائط ملكية تفصيلية للعقارات وانشاء سجلات لبيانات الملكية لهذه العقارات والحقوق المتعلقة بها "سجل المساحة والملكية وسجل المكلفات والضرائب" تنسخ بياناته بعد ذلك داخل صحيفة لكل عقار تسمي الصحيفة العقارية لافتا الي انه في عام 1928بدأ اول كادستر عيني تحت اسم المساحة الحديثة او باسم "اعادة المساحة" وبدأ انشاء خرائط تفصيلية للملكيات الزراعية وللمدن علي درجة عالية من الدقة.
واشار د. علاء صالح الي توقف العمل بالنظام العيني بانشاء مصلحة الشهر العقاري عام 1946واختصاصها بالشق القانوني والتوثيق وتوقف العمل بالنظام العيني حيث استبدلته مصلحة الشهر العقاري بالنظام الشخصي ثم اعيد العمل بقانون السجل العيني الصادر عام 1964وبدأ تنفيذه للاراضي الزراعية عام 1976عقب صدور اللائحة التنفيذية له عام 1975مضيفا ان دور هيئة المساحة اقتصر علي الشق الهندسي في عملية التسجيل العقاري ـ طلبات الشهر العقاري ـ واعداد دفتر المساحة والملكية لتنفيذ قانون السجل العيني للاراضي الزراعية والحضرية "المرجع المساحي لجميع الاراضي الزراعية".
ونوه د. علاء صالح الي انه وفقا لقانون السجل العيني فان الهيئة المصرية العام للمساحة مسئولة عن انشاء خرائط كادستر الملكية وتأمين الملكيات الخاصة وملكية الدولة والمرافق العامة وانشاء قاعدة بيانات معلومات الاراضي الزراعية والضرورية لمصلحة الشهر العقاري "دفتر الملكية" وكذلك الخاصة بالضرائب العقارية "دفتر الميزانية" ، وانشاء قواعد بيانات اراضي المدن والعقارات المبنية "دفتر ملكية" وكذا دفتر الميزانية لصالح مصلحة الضرائب العقارية، ورفع ومسح الاراضي الغير مسجلة اثناء النظر في المنازعات القضائية، والاعداد الفني لعملية التسجيل ويشمل كم كبير من العمل المكتبي والاعمال الحقلية ومراجعة ومطابقة مستندات الملكية بالواقع الفعلي وتعتبر هذه الاعمال اساس عملية التسجيل ثم تحديث خرائط الملكية.
صحيفة عقارية
وتعرف ابتسام حبيب رئيس قطاع الشهر العقاري والتوثيق بوزارة العدل السجل العيني بأنه عملية انشاء مجموعة صحائف عقارية تحتوي علي البيانات الخاصة بكل عقار يسجل في مجموعة من الاستثمارات التي توضح الوصف المساحي وحالته القانونية التي تنص علي الحقوق المترتبة له والمعاملات المتعلقة بالعقار، موضحة انه بطاقة شخصية للعقار بها كل البيانات من معلومات هندسية او قانونية وما عليها من ضرائب، وتضمن هذه البيانات ـ رسم هندسي للعقار وشمل الحدود والمساحات والقطع المجاورة والمعالم المميزة، ـ البيانات المساحية وتشمل محافظة، مركز، قرية، حوض، ووصف الحدود، الاراضي الزراعية، مدينة حي، قسم، بلوك، قطعة ارض لعقارات المدن، بيانات الملكية والحقوق العينية، بيانات الضريبة العقارية عليها.
واضافت ابتسام حبيب ان قانون السجل العيني رقم 142مارس سنة 1964ثم صدر قرار وزير العدل رقم 825باللائحة التنفيذية للقانون في اغسطس 1975والجهات المشاركة في السجل العيني :
ـ الهيئة المصرية العامة للمساحة
ـ مصلحة الشهر العقاري
ـ مصلحة الضرائب العقارية
ـ جهات اخري.
موضحة ان مصلحة الشهر العقاري تصدر القرارات الوزارية للاقسام المساحية المطلوب لها سجل عيني وذلك بناء علي الخطة السنوية التي تقدم من الهيئة المصرية العامة للمساحة بعد اعتمادها من صندوق السجل العيني وعرضها علي وزير العدل لاستصدر القرارات وتشكيل لجان المراجعة القانونية ولجان تحقيق الشكاوي والاعتراضات ومراجعة دفاتر السجل العيني وارسال صورة من دفتر الميزانية الي مصلحة الضرائب العقارية وارسال صورة من دفتري المساحة والميزانية الي هيئة المساحة بمجرد صدور القرارات الوزارية تقوم الادارة المركزية للسجل العيني بالهيئة المصرية العامة للمساحة بارسال صور القرارت الي مديريات المساحة المختقة وتقوم المديريات بانهاء مراحل السجل العيني بدءا من:ـ التكوين والتسوية وادخال البيانات والاشتراك في اللجان القانونية ولجان تحقيق الاعتراضات والشكاوي وتبييض الدفاتر "دفتر المساحة والملكية ودفتر الميزانية" وارسال ثلاث نسخ من الدفاتر بعد اعتمادها الي الشهر العقاري.
اما مصلحة الضرائب العقارية فتقوم المصلحة بموافاة مديريات المساحة بالمحافظات بصورة من المكلفات التي يستعان بها في عمل دفتري المساحة والميزانية لانها الاساس في الملكية ويتم مراجتها مع العقود المسجلة.
وعن اهداف المشروع القومي للسجل العيني اشارت ابتسام حبيب الي تأمين الملكيات العقارية والقضاء علي المنازعات القضائية واعطاء صورة واضحة للملكية الخاصة للمواطنين والدولة والحفاظ علي حق الدولة في الضرائب العقارية وتبسيط وسرعة اجراءات التسجيل واثبات الملكية وتأمين دقة وسلامة المعلومات وتوفيرها لجميع المستخدمين والتكامل بين الجهات المعنية بالتنفيذ موضحة ان تطبيق السجل العيني الحضري يؤدي الي تحقيق استقرار الملكية وتأمينها وتنشيط سوق التمويل العقاري وتلبية احتياجات الجهات العاملة بها ورفع مستوي ادارة الثروة العقارية وتحقيق عائدا اقتصادي نتيجة حصر وبيع املاك الدولة ورفع كفاءة شبكات المرافق الخدمية من خلال نظم معلومات جغرافية ورسم خريطة اقتصادية جغرافية لجمهورية مصر العربية وارساء مبدأ التعامل مع بوابة خدمات واحدة.
وبالنسبة لاجراءات التسجيل ـ كما اوضحت ابتسام حبيب ـ فتبدأ من مأمورية الشهر العقاري حيث يرسل الطلب للمكتب الهندسي ومعه المستندات المطلوب تطبيقها ضمن اعمال الطلب ويعرض الطلب علي رئيس المكتب المراجعة لاستكمال بياناته المساحية حسب المادة 22 من قانون الشهر العقاري ورده للمأمورية في حالة نقصها للبحث في حالة اكتماله ثم تقيد بيانات الطلب بدفتر قيد الطلبات بالمكتب حسب النموذج، ويبحث الطلب لتحديد نوع العمل به (معاينة كاملة، وصفية ، مكتبي) والبحث بالمراجع والخرائط واستمارات التغيير واحالة الطلب للمعاينة او الي المديرية مباشرة اذا كان مكتبيا مرفقا به استثمارات التغيير وكل اوراقه الاخري للمراجعة الحديثة بالمديرية ثم اتمام المعاينة المساحية او المعاينة الوصفية حسب الحالة واجراء التطبيق بالطبيعة للمستندات الواردة من المأمورية وتتم بعد ذلك المراجعة من رئيس المكتب ثم ترسل للمديرية لاتمام اجراءات الطلب الفنية بالمديرية حيث تراجع علي الخرائط الاصلية بمكتب التغييرات واستخراج المسطحات والاعادة في حالة عدم الانطباق علي الخرائط وسيتم ضم المكتبين معا في مكتب واحد ثم اعادة استمارات التغيير للمكتب الهندسي.